Рейтинг каталога сайтов Хмельницкого региона
Главная Контакты Карта сайта
Моя газета
 
 

 

 
 

 
 
 
Последние статьи
05.09.2015 : Инфракрасная сауна: польза, вред и эффект
28.04.2015 : Как выбрать котел для отопления?!
05.03.2013 : Переможниця «Кращого студента» цінує гумор, інтелект та моральність
28.02.2013 : Подільський парубок або враження від прес-конференції губернатора
18.02.2013 : Журналістика очима людей

Все статьи >>

 
Наша кнопка

код кнопки:
 
 
фестиваль Единства: «Врата Пробуждения»

Щодо множинності сторін у договорі оренди

25.12.2014 12:22 Текст:  Т+   T-  

 Іноді виникають ситуації, коли будівля перебуває у спільній власності громадян або юридичних осіб і перед співвласниками постає питання щодо оформлення права на земельну ділянку, на якій розміщена їх будівля.

Співвласникам при цьому слід зважити на те, що:
-право на землю має обов’язково бути оформлене та зареєстроване в державному реєстрі речових прав;
-земельна ділянка надається у користування чи у власність не частинами, а цілою, оскільки за земельним законодавством цільовим призначенням її є розміщення та обслуговування будівлі, яка на ній розміщена, а не її частини.
-використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель.

Порядок передачі земельних ділянок в оренду встановлений частиною 1 та 3 статті 124 Земельного кодексу України, в якій зазначено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або
органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Передача в оренду земельних ділянок громадянам і юридичним особам із зміною їх цільового призначення та із земель запасу під забудову
здійснюється за проектами відведення в порядку, встановленому статтями 118, 123 Земельного кодексу України.

Проект відведення земельної ділянки погоджується із землекористувачем, органом по земельних ресурсах, природоохоронним і
санітарно-епідеміологічним органами, органами архітектури та охорони культурної спадщини і після одержання висновку державної землевпорядної
експертизи по об'єктах, які їй підлягають, подаються до відповідної  державної адміністрації або сільської, селищної міської ради, які розглядають його у місячний строк і, в межах своїх повноважень, визначених Земельним кодексом України, приймають рішення про надання земельної ділянки.

Статтею 25 Закону України "Про оренду землі" визначені права та обов'язки орендаря земельної ділянки. Зокрема, нормами зазначеної статті
встановлено, що орендар земельної ділянки має право за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі,
виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження.

Отже, відповідно до вищевикладеного, надання земельних ділянок у оренду громадянам і юридичним особам в межах населеного пункту здійснюється на підставі рішення органів місцевого самоврядування за проектами відведення, а зведення будівель і споруд на орендованій земельній ділянці здійснюється на підставі відповідного дозволу орендодавця за проектами, які погоджені у встановленому порядку.
Відповідно до статті 791 Земельного кодексу України земельна ділянка може бути об’єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім
випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.

Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі.
Формування земельних ділянок здійснюється у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності.
Пунктом 107 Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2012 р. N 1051
(Постанова N 1051), передбачено, що державна реєстрація земельної ділянки здійснюється під час її формування за результатами складення документації із землеустрою після її погодження у встановленому порядку та до прийняття рішення про її затвердження органом державної влади або органом місцевого самоврядування (у разі, коли згідно із законом така документація підлягає затвердженню таким органом) шляхом відкриття Поземельної книги (Постанова N 1051) на таку земельну ділянку відповідно до пунктів 49 - 54 Порядку ведення Державного земельного кадастру (Постанова N 1051).

Відповідно до статті 198 Земельного кодексу України при відведенні земельної ділянки та розробленні документації із землеустрою з метою
посвідчення прав на земельну ділянку у порядку, встановленому статтею 123 цього Кодексу, в обов'язковому порядку проводиться кадастрова зйомка, яка включає геодезичне встановлення та погодження меж земельної ділянки з суміжними власниками та землекористувачами, виготовлення кадастрового плану земельної ділянки. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера.

Статтею 6 Закону України "Про оренду землі" визначено, що орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку,
передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Господарським кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.
Таким чином, враховуючи, що земельна ділянка може бути об'єктом цивільних прав виключно з моменту її формування, оформлення прав на земельну ділянку, на якій розташована будівля, що перебуває у спільній власності декількох суб'єктів, можливо шляхом надання у користування та укладення договору оренди земельної ділянки з усіма власниками будівлі, в якому сторонами (орендарями) виступатимуть кілька осіб (множинність сторін).
Порядок використання земельної ділянки кожним співвласником будівлі, зокрема відшкодування орендної плати за використання земельної ділянки,
повинно здійснюватися пропорційно до часток осіб у праві власності на будівлю кожного співвласника.
Зазначений договір оренди землі повинен містити невід'ємні частини, визначені статтею 15 Закону України "Про оренду землі". Також слід
зазначити, що згідно із статтями 125 та 126 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації
цього права та оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Таким чином, на земельну ділянку може бути укладено договір оренди землі, в якому сторонами (орендарями) виступатимуть кілька осіб (множинність сторін). Відповідно до частини 4 ст. 120 Земельного кодексу України, у разі набуття права власності на будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності будівлі або споруди.
В разі незгоди співвласника будівлі або споруди на оформлення права оренди на земельну ділянку, співвласник має право здійснити поділ будівлі або споруди (за умови технічної можливості) в натурі із виділенням окремої частини (реєстрація в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, присвоєння окремої адреси, тощо). В такому разі можливий і поділ земельної ділянки із виділенням її окремої частини в окрему земельну ділянку. Її подальше оформлення (оренда) може здійснюватися окремо для кожного власника нерухомості.

Статтею 79 Земельного кодексу України визначено поняття земельної ділянки, а саме: земельна ділянка — це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.
Оскільки не можливо встановити межі земельної ділянки під окремими приміщеннями та враховуючи, що цільовим призначенням земельної ділянки є розміщення та обслуговування будівлі, яка на ній розміщена, а не її частини, частина (частка) земельної ділянки не може бути об'єктом оренди
землі, оскільки відповідно до ст. 3 Закону України "Про оренду землі" об'єктом оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян,
юридичних осіб, комунальній та державній власності, а отже укладання договору оренди землі можливе лише на земельну ділянку із зазначенням у
ньому відомостей про об'єкт оренди (земельної ділянки) та відповідно всіх орендарів.

Отже, у випадку оформлення співвласниками будівлі права користування земельною ділянкою, договір оренди укладається між органом місцевого
самоврядування (щодо земель комунальної власності) або органом виконавчої влади (щодо земель державної власності) (орендодавці) та всіма
співвласниками будівлі (співорендарі).
Однак, є певні винятки із загального правила. У випадку, коли є «основний власник» будівлі, тобто особа, якій належить більшість у праві власності
на цю будівлю. Наприклад, свого часу ця особа викупила всю будівлю або її збудувала, оформила право оренди на земельну ділянку, уклавши
довгостроковий договір оренди, а потім за різних обставин продала частину приміщень. У цьому випадку, покупці окремих приміщень можуть укласти
договір суборенди на частину земельної ділянки, визначену пропорційно їх частці у праві власності на будівлю та зареєструвати це право в Державному реєстрі речових прав.

Звертаємо увагу на те, що відповідно до статті 8 Закону України «Про оренду землі» орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця. 
Отже, на відміну від оренди законодавством прямо передбачена можливість передачі в суборенду частини земельної ділянки.
Умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватися умовами договору оренди земельної ділянки і не суперечити йому. Строк суборенди не може перевищувати строку, визначеного договором оренди землі. У разі припинення договору оренди чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється.

Розглянемо питання оплати. Статтею 2 Закону України «Про плату за землю» передбачено, що використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель.
Згідно із статтею 14 Закону України «Про плату за землю», за земельну ділянку, на якій розташована будівля, що перебуває у користуванні
кількох юридичних осіб або громадян, земельний податок нараховується кожному з них пропорційно тій частині площі будівлі, що знаходиться в їх
користуванні. За земельну ділянку, на якій розташована будівля, що перебуває у спільній власності кількох юридичних осіб або громадян,
земельний податок нараховується кожному з них пропорційно їх частці у власності на будівлю.

Згідно з пунктом 288.1 статті 288 Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої
земельної ділянки. Це підтверджується також пунктом 276.5 статті 276 та пунктами 287.7 і 287.8 Податкового кодексу України якими визначено, що:
276.5. У разі надання в оренду земельних ділянок (в межах населених пунктів), окремих будівель (споруд) або їх частин власниками та
землекористувачами, у тому числі зазначеними у пунктах 276.1 та 276.4 цієї статті, іншим суб'єктам, податок за площі, що надаються в оренду,
обчислюється відповідно до статті 274 цього Кодексу від нормативної грошової оцінки, визначеної з урахуванням застосування відповідного
коефіцієнта функціонального використання їх площ залежно від виду економічної діяльності орендаря, та статті 275 цього Кодексу.

287.7. У разі надання в оренду земельних ділянок (у межах населених пунктів), окремих будівель (споруд) або їх частин власниками та
землекористувачами, у тому числі зазначеними у пунктах 276.1, 276.4 статті 276, податок за площі, що надаються в оренду, обчислюється з дати
укладення договору оренди земельної ділянки або з дати укладення договору оренди будівель (їх частин).
287.8. Власник нежилого приміщення (його частини) у багатоквартирному жилому будинку сплачує до бюджету податок за площі під такими приміщеннями (їх частинами) з урахуванням пропорційної частки прибудинкової території з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно.

Звернемо увагу на документи, необхідні для посвідчення договору оренди.
Для фізичної особи необхідно паспорт громадянина України, ідентифікаційний код. Якщо особа перебуває у шлюбі - свідоцтво про реєстрацію шлюбу та особиста присутність іншого з подружжя для надання письмової згоди на укладення договору оренди. Якщо особа розлучена – свідоцтво про реєстрацію розірвання шлюбу або рішення суду про розірвання шлюбу.
Для юридичної особи: установчі документи юридичної особи, свідоцтво про державну реєстрацію, виписка або витяг з Єдиного державного реєстру
юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців, довідка з Єдиного державного реєстру підприємств та організацій України (ЄДРПОУ). Необхідний паспорт і ідентифікаційний код представника юридичної особи. Якщо від імені юридичної особи діє представник за довіреністю – довіреність. Якщо від імені юридичної особи діє орган її управління (наприклад, колегіальний виконавчий орган – дирекція) – документ, в якому закріплено повноваження даного органу та розподіл обов’язків між його членами, наприклад протокол загальних зборів. Якщо від імені юридичної особи діє посадова особа (наприклад керівник) – наказ про призначення на посаду або протокол про обрання посадової особи, або довіреність на ім’я керівника, видана вищим органом управління юридичної особи.

На земельну ділянку необхідно представити правовстановлюючий документ, витяг з Державного земельного кадастру на земельну ділянку. 

Опубликовано : 25.12.2014 12:22   на главную




Также в рубрике:
А что думаешь ты? Комментируй

Ваше имя :
Заголовок :
 Обновить изображение
Потверждающий код :

 
 

 

 
 
© 2008-2017 www.moyagazeta.com
При перепечатке материалов
активная ссылка на сайт объязательна.

Кількість відвідувачів