by Відповідно до ч. 1 ст. 6 Закону України від 29.11.01 р. № 2866-ІІІ “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” (далі — Закон про ОСББ) об’єднання може бути створене в будинку будь-якої форми власності з числа тих, хто приватизував або придбав квартиру, а також власника будинку або його уповноваженої особи, власників жилих приміщень, а також власників нежилих приміщень.
Хто ж такі власники? Відповідно до ч. 1 ст. 316 Цивільного кодексу України (далі – ЦК) правом власності є право особи на piч (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших ociб. Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав.
Тобто власником жилого (нежилого) приміщення є особа, яка має право володіти, користуватися та розпоряджатися квартирою. Якщо ж, наприклад, квартира знаходиться у спільній власності декількох ociб, то кожна з цих ociб є власником лише частини квартири, а отже, співвласники на установчих зборах повинні виступати як єдиний власник квартири.
Частіше за все частки співвласників житлових приміщень не виділені в натypi, i приміщення належать особам на праві спільної cyмісної власності. Відповідно до ч. 1 ст. 369 ЦК співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють i користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Розпорядження майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою вcix співвласників. Відповідно до ч. 4 ст. 369 ЦК правочин щодо розпорядження спільним майном, вчинений одним із співвласників, може бути визнаний судом недійсним за позовом іншого співвласника у разі відсутності у співвласника, який вчинив правочин, необхідних повноважень. Виходить, що під час голосування на установчих чи загальних зборах ОСББ діє презумція правомірності дій співвласника. Тобто вважається, що він уповноважений усіма іншими співвласниками квартири (приміщення) голосувати від їх імені, i так буде до того моменту, доки суд за позовом когось з інших співвласників не встановить протилежне. Отже, ані членам правління, ані будь-кому в ОСББ не потрібно доказувати правомірність представлення одним із співвласників інтересів інших співвласників квартири (приміщення) під час голосування, адже право на представництво інтересів ycix співвласників одним з них виникає в силу закону. Ще раз наголошуємо, що оскаржити право одного співвласника представляти інтереси ycіx співвласників квартири (приміщення) під час голосування може лише інший співвласник квартири (його усиновлювач чи законний опікун), а не будь-яка зацікавлена особа.
Власник може здійснювати свої права власника як особисто, так i через представника. Відповідно до Закону про ОСББ власник може доручити представляти свої інтереси уповноваженій особі, відповідно до ст. 1 Закону про ОСББ уповноважена особа власника — це фізична або юридична особа, яка має оформлене у встановленому порядку доручення власника представляти його інтереси відповідно до доручення та в межах, визначених законом.
На установчих зборах ОСББ у голосуванні беруть участь власники (їх уповноважені особи), які присутні на установчих зборах. Установчі збори правомочні якщо на них присутні більше 50% власників. Кожний власник на установчих зборах має один голос, незалежно від площі та кількості квартир або приміщень, що перебувають у його власності. Рішення приймається шляхом поіменного голосування. Рішення оформлюється особистим підписом кожного, хто проголосував, у протоколі iз зазначенням результату голосування (“за” чи “проти”). Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало не менше двох третин приcyтніx ociб, які мають право голосу. Тобто для прийняття рішення на установчих зборах достатньо близько 40% голосів від загальної чисельності власників.
Після утворення ОСББ правовий статус власників дещо змінюється. Так, дехто з них стає членом ОСББ, а дехто нi. Відповідно до ч. 1 ст. 9 Закону про ОСББ членом ОСББ може бути фізична чи юридична особа, яка є власником квартири (квартир) або приміщення (приміщень) у багатоквартирному будинку.
Увага! Відповідно до ч. 2 ст. 9 Закону про ОСББ членство в об’єднані є добровільним i може набуватися одночасно зi створенням об’єднання при проведенні установчих зборів, а також індивідуально, на основі письмової заяви, в будь-який момент його існування. Тобто з такого формулювання закону можна зробити висновок, що власники, які брали участь в установчих зборах, автоматично стають членами ОСББ, інші ж набувають членство не автоматично, а лише на підставі вільного волевиявлення, вираженого у формі письмової заяви. Цю позицію чітко закріплено в ч. 3 ст. 9 Закону про ОСББ: “Членство в об’єднанні розпочинається на підставі поданої письмової заяви власника за згодою об’єднання. Порядок прийняття до об’єднання визначається статутом”.
Закон не встановлює форму такої заяви, а отже, заява може подаватися у довільній формі. Окрім цього, слід звернути увагу на те, що сам факт подання заяви ще не є підставою для набуття членства, оскільки членство набувається лише за згодою ОСББ. Тобто для того, щоб власник, який подав заяву на вступ до ОСББ, став членом ОСББ, потрібно рішення ОСББ. Оскільки Законом про ОСББ припинення про надання згоди на вступ нових членів до ОСББ не віднесено до виключної компетенції загальних зборів ОСББ, таке рішення може прийматися зборами представників або правлінням залежно від того, до чиєї компетенції належить це питання відповідно до статуту ОСББ.
Увага! Членство в об’єднанні припиняється на підставі поданої письмової заяви власника приміщення або з інших підстав відповідно до статуту об’єднання.
Власники – члени ОСББ та власники, які не набули членства в ОСББ, маюгь різний правовий статус.
Так, власник – член об’єднання має право:
— брати участь в управлінні об’єднанням у порядку, визначеному Законом про ОСББ i статутом об’єднання;
— обирати та бути обраним до складу статутних органів об’єднання;
— знайомитися з протоколами загальних збоpiв, робити з них виписки;
— одержувати в установленому порядку інформацію про діяльність об’єднання;
— вимагати від статутних органів захисту своїх прав та дотримання членами об’єднання правил добросусідства;
— вийти в установленому статутом порядку з об’єднання;
— одержувати в установленому статутом порядку інформацію про діяльність асоціації.
Власник — член об’єднання зобов’язаний:
— виконувати вимоги статуту об’єднання;
— виконувати рішення статутних органі, прийняті у межах їхніх повноважень;
— використовувати приміщення за призначенням, дотримуватися правил користування приміщеннями;
— забезпечувати збереження приміщень, брати участь у проведенні їх ремонту;
— забезпечувати дотримання вимог житлового i містобудівного законодавства щодо здійснення ремонту чи реконструкції приміщень або їх частин, не допускати порушення законних прав та інтересів інших власників;
— додержуватися вимог правил утримання жилого будинку i прибудинкової теритopiї, правил пожежної безпеки, санітарних норм;
— своєчасно i в повному обсязі сплачувати належні платежі;
— відшкодовувати за власний рахунок i у повному обсязі збитки, заподіяні майну інших власників особисто або іншою особою, що займає чи використовує приміщення на законних підставах або з відома власника;
— виконувати передбачені статутними документами обов’язки перед об’єднанням;
— попереджувати псування неподільного та загального майна, інформувати органи управління об’єднання про пошкодження та вихід з ладу технічного обладнання;
— додержувати чистоти в місцях загального користування та тиші в нічний час (з 23 до 7 години).
Статутом об’єднання можуть бути встановлені й інші обов’язки власників – членів об’єднання відповідно до законодавства.
Тобто саме власники – члени ОСББ мають право брати участь у загальних зборах ОСББ i в подальшому при визначенні правомочності загальних зборів, враховується лише загальна кількість власників — членів ОСББ, а не ycix власників. Відповідно до ч. 4 ст. 10 Закону про ОСББ загальні збори OCББ правомочні за умови присутності більше половини власників — членів ОСББ (або їx уповноважених oci6).
Інші ж власники приміщень, розташованих у межах одного житлового комплексу, які не є членами об’єднання, можуть укладати з об’єднанням угоди про співпрацю та дії у спільних інтересах.
За матеріалами журналу “Час ЖКГ”
